Accollo del mutuo: come funziona e quando conviene richiederlo

Nel caso della permuta immobiliare

Scopriamo come funziona e perché conviene questo tipo di transazione che prevede lo scambio di immobili fra due soggetti.

Quando compri una casa su cui è già presente un mutuo, nella maggior parte dei casi il proprietario procede con l’estinzione del mutuo prima del rogito, mentre tu ne richiedi uno nuovo per l’acquisto dell’immobile.

Esiste però anche un’alternativa: l’accollo del mutuo. Si tratta di una soluzione che ti consente di prendere il posto del vecchio proprietario nel mutuo già attivo e continuare a pagare le rate rimaste, mantenendo le stesse condizioni.

Scopriamo come funziona nello specifico l’accollo del mutuo, quando conviene davvero utilizzarlo e quali aspetti valutare prima di scegliere questa strada.

Cos’è l’accollo del mutuo

L’accollo del mutuo è una procedura con cui una persona prende il posto di un’altra nel pagamento di un mutuo già esistente. In pratica, invece di chiudere il vecchio mutuo e aprirne uno nuovo, tu subentri in quello attuale continuando a pagare le rate che restano, seguendo il piano di rimborso già stabilito.

Di conseguenza, con l’accollo non nasce un nuovo mutuo, ma cambiano solamente gli intestatari.

Quali sono i vantaggi

L’accollo del mutuo porta diversi vantaggi, sia per chi compra sia per chi vende. Ecco quali:

• risparmio sui costi iniziali: non devi sostenere le spese tipiche di un nuovo mutuo, come perizia, istruttoria e imposte. Questo può farti risparmiare diverse migliaia di euro;
• tempi più rapidi: il mutuo è già attivo e molte verifiche sono già state fatte in passato. Questo rende l’operazione spesso più veloce rispetto a partire da zero;
• condizioni già definite: sai fin da subito importo della rata, durata residua e tasso applicato. Di conseguenza, non sono previste sorprese legate a nuove condizioni;
• vantaggio per chi vende: il proprietario non deve estinguere il mutuo prima della vendita, rendendo più semplice il passaggio di proprietà;
• utile in contesti familiari o di separazione: l’accollo è spesso usato quando una sola persona resta proprietaria della casa e decide di farsi carico del mutuo da sola.

Aspetti da considerare

L’accollo del mutuo ha diversi vantaggi, ma prima di accettarlo è importante fare attenzione ad alcuni punti fondamentali:

• nessun ritardo nei pagamenti delle rate: assicurati che tutte le rate siano state pagate regolarmente dal vecchio intestatario, altrimenti potrebbero sorgere problemi o spese extra;
• tasso del mutuo: verifica che il tasso applicato sia ancora competitivo rispetto a quello attuale. Se il tasso è troppo alto rispetto ai tassi attuali proposti dalle banche, l’accollo potrebbe non essere conveniente;
• assenza di vincoli aggiuntivi: alcuni mutui possono avere obblighi extra, come conti correnti dedicati o polizze assicurative obbligatorie. Per questo, è fondamentale verificare se sono previsti vincoli simili anche per il mutuo che decidi di accollarti.

Quante tipologie di accollo esistono

Esistono due tipologie di accollo del mutuo, molto diverse tra loro: accollo cumulativo e accollo liberatorio:

Accollo cumulativo

Con l’accollo cumulativo, diventi il nuovo intestatario del mutuo, ma il vecchio intestatario resta comunque responsabile. Questo significa che, se in futuro smetti di pagare le rate, la banca può chiedere i soldi anche al vecchio intestatario.

È una soluzione più semplice da ottenere, ma è rischiosa per chi vende, perché resta legato al mutuo anche dopo aver ceduto la casa.

Accollo liberatorio

Con l’accollo liberatorio, invece, il mutuo passa interamente a te e il precedente intestatario viene liberato da ogni obbligo. Si tratta della soluzione di accollo più comune perché permette al vecchio proprietario di liberarsi facilmente dal mutuo e al nuovo intestatario di continuare a pagarlo senza dover aprire un mutuo nuovo.

In ogni caso, per proseguire è necessario l’ok della banca che deve verificare che tu sia in grado di sostenere il mutuo; per questo motivo, la liberatoria deve essere concessa prima del rogito.

Quando viene utilizzato

Ogni situazione in cui si ricorre all’accollo ha caratteristiche diverse e richiede attenzione a dettagli specifici. Di seguito, vediamo i casi più comuni in cui viene applicato:

Compravendita di una casa già coperta da mutuo

Il caso più comune è la compravendita di una casa su cui è già attivo un mutuo. In questa situazione, se le condizioni del mutuo sono ancora valide e convenienti, chi compra può valutare di subentrare nel mutuo esistente invece di richiederne uno nuovo.

L’accollo permette di continuare a pagare le rate rimanenti alle stesse condizioni già stabilite, evitando costi e passaggi aggiuntivi.

È una soluzione che viene presa in considerazione soprattutto quando il mutuo ha un tasso più basso rispetto a quelli disponibili al momento dell’acquisto.

Mutuo cointestato

L’accollo del mutuo è possibile anche quando il mutuo è cointestato a più persone, ad esempio due coniugi o familiari. In questi casi, chi resta proprietario dell’immobile può decidere di farsi carico dell’intero mutuo, mantenendo le stesse condizioni già stabilite.

Un esempio comune riguarda le coppie separate: se uno dei due ex coniugi mantiene la casa, può accollarsi il mutuo cointestato. 

In questo modo, l’immobile resta intestato a una sola persona e il mutuo continua senza essere estinto.

Accollo del mutuo edilizio

L’accollo è molto usato anche quando compri casa direttamente da un costruttore. In questi casi, il costruttore ha spesso acceso un mutuo edilizio per realizzare l’intero edificio e l’ipoteca viene poi suddivisa sulle singole abitazioni. Quando acquisti, puoi accollarti la quota di mutuo che riguarda la casa che stai comprando. 

Per il costruttore è una soluzione comoda, perché non deve estinguere il mutuo con fondi propri, mentre per te può essere conveniente perché ti permette di risparmiare sulle spese di apertura di un nuovo mutuo. 

Ad ogni modo, prima di accettare l’accollo, è bene controllare con attenzione tasso, durata e importo della rata per verificare che il mutuo sia davvero vantaggioso.